ОТВЕТЫ ЮРИСТА

Знакомый предложил купить у меня мой жилой дом, который я намерен продать, как это закрепить письменно, пока будут оформляться документы к сделке?

Можно ли оформить наследство через доверенное лицо?

Оценка недвижимости производится для определения ее наиболее вероятной цены на свободном рынке. Эта цена имеет значение для оценки размера предоставляемого ипотечного кредита.

Погашение кредита производится равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и оплату процентов за пользование кредитом. Таким образом, вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать ваш личный или семейный бюджет в течение всего срока действия кредитного договора.

Максимальная сумма ипотечного кредита зависит от вашего личного дохода или дохода вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и оплате процентов по нему не должны, как правило, превышать 50% вашего чистого дохода (после уплаты всех налогов) или совокупного чистого дохода всех членов вашей семьи.

В первую очередь - это удобно, поскольку вы можете уже сегодня жить в тех условиях, о которых мечтаете, заплатив всего лишь менее трети рыночной стоимости жилья. Во-вторых, даже умеренные темпы роста цен на жилье позволят вам не только компенсировать расходы на обслуживание кредита, но и получить некоторый доход при продаже недвижимости, купленной в кредит (естественно, после полного возврата кредита).

В отличие от других видов кредитов, жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья. Преимущество заключается в том, что, приобретая жилье в кредит, Заемщик получает возможность жить в своей новой собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение всего срока кредита. Кроме того, кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры или загородного дома (при проведении налогового контроля за расходами граждан, согласно Налогового Кодекса). С точки зрения налогообложения, также более выгодно приобрести жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными.

Право собственности на жилой дом необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы, для этого необходимо представить на государственную регистрацию Свидетельство о праве на наследство и технический паспорт на жилой дом. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения землей проводится также на основании свидетельства о праве на наследство. Наряду с этим, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно приобрести их в собственность.

Намерения сторон о предстоящей сделке лучше всего закрепить предварительным договором (договором о намерениях, соглашением о задатке), по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора (если это дом, то литер по техническому паспорту на жилой дом, общую, жилую площадь, его адрес, согласно документу, обязательно указать правовые документы, на основании которых дом принадлежит продавцу; одним из существенных условий предварительного договора является цена, за которую продается объект, обязательно необходимо указать, что цена, за которую продается объект, является неизменной и пересмотру не подлежит). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, ее можно понудить заключить сделку путем обращения в суд. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетель¬ства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись. Наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности. Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: - вступил во владение или в управление наследственным имуществом (например, оплатил коммунальные платежи, налоги, сборы и т.д.); - принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; - произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; - оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц при¬читавшиеся наследодателю денежные средства.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по аренде, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Другой совет, пора открывать бизнес в интернете, вот пример успешного бизнеса без офиса - интернет магазин часов в Москве.

Доверенность – это уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьим лицам. Она может быть совершена только в письменной форме - простой или нотариальной. Доверенность должна быть нотариально удостоверена в двух случаях – во-первых, когда доверенность предполагает совершение сделок, требующих нотариальной формы, и, во-вторых, когда она выдается в порядке передоверия. Так, например, доверенность, выдаваемая руководителем филиала юридического лица, должна быть нотариально удостоверена, так как этот руководитель действует на основании доверенности юридического лица. Для снижения риска утраты собственности при сделках с недвижимостью нотариальной форме доверенности следует отдавать предпочтение и в тех случаях, когда по закону такая форма не требуется. При проверке полномочий представителя следует иметь в виду, что срок дей¬ствия доверенности не может превышать трех лет. Если срок действия доверенно¬сти не указан, то она действительна один год. Ничтожна доверенность, в которой не указана дата ее выдачи. Если доверенность предусматривает полномочие заключить сделку, подлежащую государственной регистрации, то нет необходимости отдельно указывать в ней полномочие зарегистрировать сделку, так как в данном случае сделка не может быть заключена без государственной регистрации. Истечение срока доверенности влечет прекращение ее действия. В связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента регистрации, следует обращать внимание на то, чтобы срок действия доверенности не истек до даты внесения записи о сделке в ЕГРП. Основаниями прекращения доверенности также являются: отмена доверенности лицом, выдавшим ее, прекращение юридического лица, смерть гражданина, признание его

Налогообложение недвижимости изменилось в связи вступлением в силу второй части налогового кодекса РФ. Данным документом определены льготы по налогообложению при продаже и покупке недвижимого имущества. Согласно ст. 220 налогоплательщики имеют право на получение следующих имущественных вычетов при продаже и покупке недвижимости. 1. В суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. 2. В сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома либо квартиры. Общий размер данного вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и ин-дивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждому земельному участку присваиваются такие характери¬стики, которые позволяют однозначно отделить его от других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому из них кадастрового номера. Это означает, что земельный участок занесен в реестр и яв¬ляется объектом рынка. Номер присваивается уполномоченным государственным органом после проведения межевых работ и составления кадастрового плана, утвержденного органом местной администрации. Кадастровый план является одним из документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Его отсутствие повлечет приостановление государственной регистрации.

На основании п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Но вы по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации. Ваш земельный участок выделен для ведения личного подсобного хозяйства, поэтому нужно обязательно получить разрешение на строительство, которое предоставля¬ется бесплатно и действует в течение 10 лет. Перечень необходимых документов указан в ст. 51 ГрК РФ. По окончании строительства необходимо пригласить комиссию, которая выдаст разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Для оформления наследства необходимо в органах местной власти или БТИ запросить копию постановления или распоряжения, на основании которого был выделен земельный участок наследодателю, а также выяснить, на каком праве был предоставлен данный земельный участок.

Конструкция забора не имеет никакого отношения к межевым границам, согласование которых необходимо для формирования межевого дела и оформления кадастрового плана. Если сосед откажется давать свое согласие, обращайтесь в суд.

Начнем с того, что 2,5 сотки принадлежат не вам, а государству. На основании ст. 28 Земельного кодекса РФ участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду за плату. Право однократной бесплатной приватизации земельных участков принадлежит только тем гражданам, которым они были предоставлены до ноября 2001 года на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При условии, что граждане не приватизировали бесплатно другой земельный участок, принадлежавший им на тех же правах. Дарение не считается приватизацией (это не выкуп у государства), поэтому если у вас есть земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то вы можете воспользоваться правом на бесплатное приобретение в собственность. Что выгоднее – платить арендную плату или земельный налог плюс налог на имущество физических лиц – решать вам.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, невозможно без отчуждения доли в праве собственности на этот земельный участок, то есть нельзя продать дом (часть дома) без земельного участка (если и дом, и земельный участок находятся в собственности у одного лица).

Право на приватизацию жилья имеют граждане, занимающие жилые помеще¬ния в домах государственного и муниципального фонда по договору найма или аренды с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет. Лица, занявшие жилое поме¬щение самоуправно или без согласия проживающих в нем, а равно временные жильцы и поднаниматели или субарендаторы, опекуны или попечители, не наделены правом на приватизацию занимаемого жилого помещения. Следовательно, правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшие ими быть, но продолжающие проживать в за¬нимаемом жилом помещении. К членам семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители.

Стандартный пакет документов выглядит так: • Ф-7 – характеристика жилой площади • Ф-9 – справка о прописке • Копия ордера Технический паспорт на квартиру или комнату. К этим стандартным документам ещё необходимы ксерокопии паспортов всех лиц прописанных в приватизируемой квартире или комнате, если есть несовер-шенно¬летние дети, необходимы нотариально заверенные копии свидетельства о рожде¬нии детей. В зависимости от ситуации Агентство может запросить дополни-тель¬ные документы.

При продаже доли квартиры у других участников долевой собственности существует право преимущественной покупки. Продавец обязан в письменном виде известить остальных сособственников о продаже своей доли, с указанием цены и иных условий, и предложив первоначально выкупить ее за объявленную цену. В случае, если остальные участники долевой собственности не приобретут прода¬ваемую долю или не откажутся от ее приобретения в течение 1 месяца (к отказу приравнивается "молчание"), то продавец вправе продать свою долю любым третьим лицам на тех же условиях, которые были предложены остальным участникам долевой собственности. Правило о преимущественном праве покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При долевой собственности эти доли определены изначально, а при общей совместной эти доли не определены. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Распоряжение имуществом, находя-щимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.